Пакет документов, требуемый для подписания сделок с недвижимым имуществом, можно условно разделить на 2 основные группы. В первую группу входят документы, без которых сделка не пройдет регистрацию, о необходимости которых сказано в государственном законодательстве. Во вторую группу входят необязательные, формальные документы, также необходимые для совершения сделки. Этот пакет документов является защитой сделки от потенциального судебного опротестования. В этом немаленьком списке документов, весьма значительное место занимаются справки из наркологических и психоневрологических диспансеров. 

От чего нас защищают?

Доподлинно известно, что в гражданском кодексе российской федерации есть глава за номером №9 «О сделках». В этой главе есть второй параграф о «Недействительности сделок». Далее идет несколько статей, по названиям которых всё ясно и понятно.

- Статья №171 «О недействительности сделок, совершенных недееспособным лицом.

- Статья №176 «О недействительности сделок, совершенных недееспособным лицом по решению суда»;

- Статья №177 «О недействительности сделок, совершенных лицом, не понимающим значение действий».

- Статья №178 «О недействительности сделок, совершенных под воздействием заблуждения».

Понимая характеры рынка недвижимого имущества и суммы, обращающиеся на нем, несложно догадаться, что вышеописанные статьи являются прекрасными лазейками для мошенников. Злоумышленник продает жилую недвижимость, тратит денежные средства, а затем требует покупателя вернуть квартиру обратно, руководствуясь тем, что во время купли продажи он не понимал, что делает. Весьма существенным аргументом для такого продавца часто оказывается факт его состояния на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Логическим методом защиты является требование предъявить соответствующую справку, что продавец является дееспособным гражданином и не состоит на учете.

Возникает вопрос. Является ли данная защита полноценной? Конечно же, нет. Человека, который не отдает себе отчет в своих действиях, может таковым признать только суд. Следует отметить, что справка учета в одном из диспансеров не имеет к этому какого-либо отношения. Однако данные об отсутс ... Читать дальше »

На нашем рынке жилья пока еще большинство предложений, доступных покупателям по цене, представляют собой типовое жилье. А всем хочется за приемлемые деньги приобрести квартиру с удобной планировкой. Строящееся жилье финансово и психологически готовы покупать не все. Поэтому многие решаются на перепланировку, чтобы меньшими усилиями получить желаемое.

Некоторое время назад было юридически гораздо проще сначала сделать перепланировку, а потом узаконить ее, в крайнем случае, через суд. И многие пытаются использовать эту возможность, рассматривая квартиры при покупке именно с этой стороне: а что я смогу тут переделать.

Сейчас же ситуация изменилась кардинально, что учитывают далеко не все.

Самый важный момент, на который нужно обратить внимание – это перепланировки в панельных домах. Официально такие дома предназначены для эксплуатации только в течение 70 лет. И чем больше в этих по сути «складных» конструкциях, квартир с перепланировками, тем большей степени риска подвержен дом.

Законодательно ограничение на узаконение перепланировок в таких домах пока не прописано. Но Администрация города Уфы часто дает отказы, даже если все прочие согласования проекта собраны. Конечно, речь идет здесь не о так называемых «критичных» перепланировках, например, выносе «мокрых зон» и т.д.

Иногда такие случаи отказов бывают в кирпичных домах. Тут все зависит от дома, года его постройки, рельефа местности и т.д. В итоге перепланировка несогласованна.

Единственным способом ее узаконить является обращение в суд. Но и оно не дает вам 100% гарантии. Так как суд может счесть, что перепланировка не представляет опасности, а может счесть и по-другому. И тогда в решении напишет вам привести планировку собственными силами в первоначальное состояние.

Причем, если в 2009 году положительные судебные прецеденты были, то в году 2010 их пока нет. И если вдруг появятся отрицательные, то они могут стать однозначным руководством к принятию следующих решений.

Как же быть? Во-первых, не затевать ремонта с перепланировкой до того, как вы ее согласовали. Во-вторых, задумав некие архитектурные решения, сначала нужно посоветоваться с соответствующими специалистами по перепланировкам. Потом заказ ... Читать дальше »

Многие уже давно и часто сдают свои пустующие квадратные метры.

Это хорошая прибавка к пенсии или зарплате. Кому-то квартира досталась в наследство, кто-то женился/вышла замуж и переехали к супругам, а кто-то сдает большую жилплощадь, сам при этом снимает меньшую. У каждого свой выбор. Накоплен огромный опыт сдачи жилья. Как известно, на чужих ошибках учатся мудрые…

Что нужно знать, чтобы грамотно сдать квартиру?

Первое. Сначала сдавайте через риэлтерское агентство. Для чего? Во-первых, посмотрите, КАК они сдают. Во-вторых, появится свой опыт, в будущем вам самим будет проще и легче найти клиентов. Хотя далеко не каждое агентство может похвастаться профессиональными кадрами.

Попробуйте дать свое объявление – "Сдаю квартиру" и на вас обрушится шквал звонков от риэлтеров. И совсем неважно, что вы написали в нем "Сдаю без посредников". Обычно рынок жилья по найму очень четко отслеживается риэлтерскими конторами. Но с ними советую заключить очень подробный договор – что должно сделать агентство и сколько за это возьмет. Обычно они тут же размещают ваше объявление в газетах или предлагают вам клиентов из имеющейся у них базы.

Второе. Ваша задача – четко знать цены на сдачу жилья в вашем регионе. Не завышайте рыночную цену своего жилья. Оцените ее реально. Обзвоните несколько агентств, "пошпионьте" – узнайте цену на похожее жилье.

На цену могут оказать влияние разные факторы: район города, срок постройки дома и качество ремонта квартиры или его отсутствие, наличие инфраструктуры возле дома, наличие мебели, бытовой техники, телефона и даже выделенки, этаж, метраж и срок найма. Очень большое влияние на цену оказывает приближенность вашего дома к учебным заведениям. Часто квартиру снимают студенты.

Третье. Определитесь в своих предпочтениях – кого бы вы хотели видеть в своей квартире. Выбирайте клиента тщательно. Не торопитесь сдать ее первому встречному. Часто это чревато дальнейшими неприятностями. Трудно угадать, кто будет аккуратным квартиросъемщиком – молодая семья, одинокая женщина или студенты.

Обязательно встречайтесь с арендатором, не отдавайте это на откуп риэлтерам. Им все равно, а квартира – ваша! После встречи уже вам решать – сдавать или нет.
... Читать дальше »

Желание купить подешевле – вполне понятная и объяснимая человеческая черта. Увидев нечто по цене более низкой, чем в среднем на рынке, граждане обычно страшно радуются. Хотя на деле надо бы задуматься, с чего это вдруг продавец решил «одарить» их? Наверняка ведь за чересчур выгодными предложениями могут таиться опасности.

Юридические вопросы

Различные «траблы» с документами – наиболее частая причина, по которой в продаже появляются объекты по заниженным ценам. На первичном рынке объяснение чаще всего сводится к тому, что у застройщика еще отсутствуют все необходимые документы. Такая ситуация – не редкость для некоторых проектов массового строительства, где в самом начале реализации квартиры продавались дешево именно потому, что документы на объект еще находились в стадии оформления. Цены тут будут низкими, а вот риски, напротив, высокими.

На вторичном рынке конкретные причины иные, но общая закономерность та же: чрезмерная дешевизна объясняется какими-то «темными пятнами» в истории. «Интересная» цена чаще всего связана с «сюрпризами». В квартире могут быть временно отсутствующие проживающие – они служат в армии или находятся в заключении. Может быть, оспариваемое или поддельное завещание. Квартира продавалась по доверенности, которая на момент продажи могла быть отозвана. Один из предыдущих собственников состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Может случиться и так, что при продаже не были учтены интересы несовершеннолетних детей.

Насколько такие объекты будут дешевле нормальных? К сожалению, четкую закономерность («кривое» завещание – минус 20% от цены) вывести не удается: рынок (особенно вторичный) – это место, где действуют частные лица, у которых имеются самые разные представления о том, как надлежит поступать. Дисконт может составить и 25-30%, а может и совсем символические 5% - продавец попытается скрыть наличие юридических дефектов, а будет говорить, что ему просто срочно нужны деньги, вот он и продает чуть дешевле. Ситуация осложняется и тем, что иногда «ценовые аномалии» объясняются не теми или иными недостатками квартиры, а совершенно другими причинами. Бывают ситуации, которые можно назвать «личным форс-мажором», когда деньги требуются очень с ... Читать дальше »

 У хорошего продавца всегда есть свои маленькие хитрости, которые помогают ему показать «товар лицом» и завуалировать недостатки. Со следствием подобных хитростей наверняка сталкивалась каждая женщина, принося домой неизвестно зачем купленную кофточку и удивляясь самой себе: «Надо же, ведь никогда такую не надену!» При этом нередко «счастливая» обладательница кофточки, рассмотрев ее внимательно, с изумлением обнаруживает вдобавок, что произведена покупка вовсе не в модной столице Европы, а в самом что ни на есть азиатском Китае.

  В принципе, ничего особенного или явно аморального в действиях продавца, использующего свои «маленькие хитрости» для повышения привлекательности товара, нет. При условии что они действительно маленькие. И все же… Когда вместо кофточки за полторы-две тысячи рублей речь пойдет о целой квартире, эмоции покупателя, узнавшего правду лишь после сделки, едва ли ограничатся только удивлением или досадой.

  А потому рассмотрим несколько таких приемов, которыми пользуются риелторы, продавая квартиры. И пусть формально, с юридической точки зрения, эти квартиры абсолютно «чисты», но качество их с рыночной точки зрения не всегда соответствует цене.

  «А был ли мальчик?»

  Для сокрытия тех или иных недостатков квартиры риелторами используются так называемые технологические ухищрения. Речь идет о недостатках, которые либо объективно влияют на ликвидность (и, соответственно, на цену), либо известно, что они неприемлемы для конкретного покупателя. Но продать-то квартиру надо! И желательно не по сниженной цене. Вот тут-то риелторам и помогает «креативная мысль».

  Не один раз сталкивался с ситуацией, когда для повышения ликвидности квартиры, в которой нет централизованного горячего водоснабжения (что негативно влияет на ликвидность), перед началом продаж элементарно снимали газовую колонку. Ведь абсолютное большинство покупателей во время осмотра квартиры обычно не проверяет, есть ли в кране горячая вода. Летом этот номер вообще проходит на ура, поскольку отсутствие горячей воды всегда можно объяснить сезонными профилактическими работами. Но даже зимой маскировка проста – достаточно лишь наклеить на подъезд соответствующее объявление…

  Известны мне и случаи ... Читать дальше »

Если собственниками той или иной недвижимости является несколько человек, то такая недвижимость является общей собственностью. Общая собственность бывает долевой и совместной (без определения долей). Для того чтобы, продать или подарить долю в квартире, где собственность является совместной, её необходимо сначала выделить. На практике, существует договор одновременного выделения доли и дарения.

  Когда речь идёт о продаже доли общей собственности, человек, который продаёт эту долю, должен знать о существовании права преимущественной покупки доли.

  Суть его заключается в том, что если вы собираетесь продать свою долю постороннему лицу, то вы прежде должны предложить купить её, своим сособственникам. Они имеют право преимущественной покупки перед посторонним лицом. Вы должны уведомить их о продаже в письменной форме, сделайте это нотариально. При этом вы должны указать условия, на которых будет происходить продажа, стоимость, за которую вы намерены продать долю. Если вы указали завышенную стоимость (сособственники не могут приобрести её по этой цене), то вы не можете продать её постороннему лицу за цену ниже, чем указано в нотариальном предложении, иначе сособственники смогут отсудить право преимущественной покупки. Или вам придётся посылать им повторное предложение о покупке, с указанием другой более реальной стоимости вашей доли. Когда письмо-извещение отправлено и оно получено сособственником, то в течение 30 дней со дня получения письма, сособственник может купить вашу долю. Если он её не купил в этот срок, тогда вы можете смело продавать её постороннему лицу. Предложение о продаже вашей доли необходимо послать заказным письмом с уведомлением.

  Если сособственники не могут купить вашу долю, то необходимо, чтобы они оформили отказ от покупки нотариально. Тогда продавец доли может смело продавать её, не дожидаясь 30 дней. Это идеальный сценарий развития событий. Чаще всего сособственники не хотят участвовать в подготовке к продаже, а иногда препятствуют ей. Они уклоняются от получения уведомления о продаже. Поэтому, если вы предполагаете, что сособственники будут препятствовать продаже, не сообщайте им об этом. А вышлите им заказное письмо с уведомлением о ваших намерениях.

... Читать дальше »

В настоящее время действует Федеральный закон 30 июня 2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». В народе этот закон называют «дачной амнистией». (Напомним, что «Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2015 года).

Регистрация объектов недвижимости относящихся к «Дачной амнистии».

В соответствии со ст.25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.07.2006) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности гражданина в упрощенном порядке проводится в случае, если:

- земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

... Читать дальше »

  В настоящей статье рассмотрим особенности проведения процедуры при покупке объектов коммерческой недвижимости, определим, какие факторы являются наиболее значимыми, в том числе и на какие моменты стоит обратить особое внимание в связи с нынешним кризисом. 
  Для начала стоит отметить, что при покупке коммерческой недвижимости проверку необходимо вести по двум направлениям. Важно проверить юридическую чистоту как самого объекта, так и его продавца. Что касается последнего, то здесь нужно выяснить, какие отношения складываются у продавца с кредиторами и дебиторами, так как от того может зависеть успех исхода сделки. Так, например, если в процессе совершения сделки, продавец будет признан по суду банкротом, то у покупателя могут возникнуть затруднения с возвращением внесенного аванса, а если дело дойдет до наложения ареста на саму недвижимость, то и вовсе оказаться у «разбитого корыта» (то есть, не получить ни свои средства обратно, ни желаемый объект). Поэтому финансовая устойчивость продавца служит важным критерием оценки юридической надежности сделки. 
  При проверке юридической чистоты самого объекта, необходимо учесть множество факторов, среди которых можно выделить четыре основных. Во-первых, это наличие титульного права продавца на недвижимость, что связано с риском оспаривания в будущем права собственности третьими лицами. Причем здесь оценке и анализу подлежит каждый этап передачи объекта в собственность: не были ли нарушены права, предусмотренные действующим Законодательством. Так как это может привести к признанию сделки недействительной, и, соответственно, потере покупателем прав на здание, помещение и т. п. 
  Вторым важным моментом является отсутствие каких-либо незаконных перепланировок, реконструкций без согласования со соответствующими органами, так как наличие подобных может стать причиной серьезных проблем, вплоть до признания объекта незаконной постройкой, наложения на владельца обязательств по обратному переустройству за свой счет. Таким образом, внесение любых изменений в изначальный план здания требует получения разрешения от определенных инстанций.  
  В третьих, крайне важно проверить наличие у объекта возможных обременений: долговых, залоговых обя ... Читать дальше »

Предприятиям, организациям, а также гражданам, владеющим коммерческой недвижимостью (и не только), до 1 мая 2010 года нужно подать декларацию о пожарной безопасности. Но правильно заполнить формуляр смогут не все. Большинству, скорее всего, придется выложить консультантам от 30000 до 50000 рублей.

Декларация подается в уведомительном порядке. В ней нужно указать обязательные и рекомендательные мероприятия по пожарной безопасности, выполненные на объекте. Подписывая документ, собственник подтверждает, что умеет эксплуатировать установленное противопожарное оборудование и знает, какие требования должен выполнять. Сроки подачи декларации ограничены ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (№123 от 22 июля 2008 года), который начал действовать 1 мая 2009-го.

Под букву закона подпадают практически все объекты недвижимости, которые эксплуатировались на момент его вступления в силу (то есть на 1 мая 2009-го), от небольших встроек в многоэтажных домах до гигантов атомной и нефтегазовой промышленности.

В этот список попали также объекты космической, авиационной и железнодорожной инфраструктуры, метро, порты, гидротехнические сооружения, опасные производства, объекты капитального строительства (свыше двух этажей и более 1500 кв.м общей площади), для которых нужна государственная экспертиза и пр.

Декларация потребуется и для детских до-школьных образовательных учреждений, домов престарелых и инвалидов (не квартирного типа), больниц, спальных корпусов в школах-интернатах и детских учреждениях. Так как большинство предприятий малого и среднего бизнеса занимают встройки в многоэтажных зданиях, им тоже придется заполнять «пожарную бумагу».

Документ можно составить как на объект в целом, так и на отдельные помещения, входящие в его состав, к которым предъявляются требования пожарной безопасности. В многоэтажных жилых домах декларацию подает ТСЖ или управляющая компания.

Она не требуется для жилых строений до трех этажей: домов на одну семью, блокированных домов — до 10 секций, рассчитанных на одну семью, или до четырех секци ... Читать дальше »