Президент России Дмитрий Медведев поручил ускорить подготовку введения налога на недвижимость, который будет взиматься с рыночной стоимости имущества. Государственная машина «по ускорению» уже заработала. Чем могут обернуться нововведения для собственников и остальных участников рынка? Мы решили обсудить этот вопрос с нашими экспертами

История попыток введения рыночной оценки для расчетов налогов на имущество насчитывает несколько лет. Однако, сколько об этом не говорили, дальше разговоров дело не сдвинулось. Теперь к ускорению введения новых налогов уже призывает Президент. Понятно, что в условиях кризиса государству нужны новые источники доходов. Бюджет на ближайшие годы опять планируется с дефицитом. Очевидно, что власти решили взяться за собственников имущества всерьез. Ведь до сих пор налог с недвижимости взимался исходя из так называемой балансовой стоимости объекта, которая по сравнению с рыночной была ниже в несколько раз. Пока налог на имущество взимается с организаций по максимальной ставке - 2,2%, с физических - по ставке до 2%. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка. При этом максимальная ставка для земель сельхозназначения и занятых жилым фондом составляет 0,3%, для прочих - 1,5%.

Искушение одним махом поднять доходы бюджета за счет собственников вполне понятно. Тем более, что такая методика расчетов принята фактически во всем мире. То есть фактически мы собираемся сделать еще один шаг на пути к реальной рыночной экономике.

В бюджетном послании главы государства говорится: «Следует ускорить подготовку введения налога на недвижимость, в том числе формирование соответствующих кадастров, а также разработать систему, позволяющую взимать данный налог исходя из рыночной стоимости облагаемого имущества с необлагаемым минимумом для семей с низкими доходами». В кратком изложении все вроде ясно и понятно. Но вот с деталями, в которых, как известно, кроется правда, возникают проблемы. Как будет считаться рыночная оценка? Кем? По каким методикам? Какими будут реальные налоги? Некоторую ясность внесли высказывания главы Минэкономразвития РФ Эльвирой Набиуллиной, которая считает, что налог на недвижимость нужно вводить, но постепенно и не раньше 2013 года. И о ... Читать дальше »

 Аренда комнаты в Красноярске обходится заметно дешевле, чем аренда квартиры, даже однокомнатной. Поэтому, стремясь сэкономить на жилье, многие останавливаются именно на варианте комнаты. Правда, снять комнату тоже можно по-разному: можно поселиться в квартире с хозяевами, можно снять одну квартиру на большое количество жильцов, можно въехать арендатором в коммуналку…

Какие варианты аренды комнаты существуют?

Основных – три: это аренда комнаты у хозяина (и совместное проживание с ним в одной квартире), аренда квартиры вскладчину на несколько человек и аренда комнаты в коммуналке.

Большой юридической разницы между арендой комнаты в квартире, где проживает только ее владелец, и арендой комнаты в коммуналке нет. По закону, и в том, и в другом случае достаточно заключения типового договора. В обоих случаях заключается договор найма, причем если комната в коммунальной квартире находится в собственности арендодателя, то он не обязан спрашивать согласия соседей на сдачу жилья».

«Заключается договор найма с собственником, в одном случае квартиры, в другом – комнаты. По закону, если комната находится в собственности, то согласие других жильцов коммуналки не требуется, но практический опыт показывает, что лучше все-таки соседей поставить в известность и заручиться их согласием».

Какой из существующих вариантов самый комфортный?

Изначально ясно, что совместное проживание с кем бы то ни было, не являющимся членом вашей семьи, со стопроцентной вероятностью приведет либо к поиску компромисса, либо к конфликтам. «С точки зрения психологического комфорта все зависит от конкретных обстоятельств: каков хозяин квартиры, у которого арендатор намерен снять комнату, остальные жильцы – если речь идет о коммуналке. Многие из тех, кто вырос в коммуналке, с нежностью вспоминают это время. Если арендаторы – друзья, то очевидно, что комфортнее всего снимать квартиру вскладчину на двоих-троих». Этот вариант хорошо подходит для тех, кто заинтересован в проживании в центре города, но при этом намерен сэкономить.

Сэкономить можно, и снимая комнату в коммуналке, и у хозяина. Но, как подчеркивается в каждом случае – свои недостатки. «Арендуя комнату в квартире, в которой еще проживает собс ... Читать дальше »

 Момент внесения предоплаты за квартиру большинство покупателей и продавцов склонны считать победной точкой в тревожном и многотрудном процессе, именуемом «сделкой с недвижимостью».

Закончились многочисленные, ни к чему не приводящие показы, когда тебя срывают с работы в самое неподходящее время и толпа посторонних топчется по твоей квартире, заглядывает в самые пыльные углы, задает дурацкие вопросы и удаляется, не сказав ни слова.

Закончились изнурительные прозвоны объявлений, на поверку оказывающиеся «пустышкой». Закончились путешествия «три дня на оленях» от метро к дому, который заявлен как находящийся от оного в непосредственной близости. Закончились просмотры, не оставляющие после себя ничего, кроме разочарования и досады обманутых ожиданий. Теперь можно переключиться на более приятные мысли о скором получении заветной суммы или о выборе обоев для нового жилья.

Впрочем, профессионалы знают, что внесение предоплаты – лишь начало сложного процесса проверки документов, согласований текста договора и условий передачи денег и многих других невидимых клиентскому глазу «мелочей».

И это в лучшем случае. Потому что в худшем этим «началом» все и заканчивается: однажды раздается телефонный звонок, и продавец (агент продавца) или покупатель (агент покупателя) сообщает, что сделка не состоится…

Кто-то теряет, то-то находит…

По свидетельству профессиональных игроков рынка, ситуации, когда продавец или покупатель уже после внесения предоплаты отказываются от сделки, не так уж редки. Причем это происходит как при обычных, так и при ипотечных сделках на вторичном рынке. Должен ли продавец возвращать покупателю предоплату – этот момент регулируется договором. И при обычной сделке купли-продажи, и при ипотечной условия возврата аванса примерно одинаковые. Как правило, существует два варианта. Первый – задаток. Однако на практике чаще всего речь идет об авансе.

Если покупатель просто «передумал», то аванс остается у продавца. Хотя может случиться и по-другому. «Как правило, основанием для возврата денег служит тот или иной нюанс, который выявляется при проверке юридической чистоты квартиры. Например, выясняется, что при приватизации квартиры до 1994 года в число собственников не ... Читать дальше »

Человек, сдающий квартиру, всегда претерпевает массу рисков. Из более серьезных можно отметить: угрозу физического сохранения недвижимого имущества, потенциал неплатежей и другие проблемные вопросы с ЖЭК и органами местного самоуправления. Давайте поговорим об этом более подробно.

Налоги: как ни крути, а платить придется.

Итак, одним из основных из рисков для владельца жилой недвижимости является то, если мстительный арендатор «сдаст» его в налоговый комитет. Подобных ситуаций на столичном рынке было предостаточно. Например, в прошлом году суд головинского района приговорил неудачливого владельца жилой недвижимости к административному штрафу в размере ста тысяч рублей. Отметим, что получаемый арендный доход подлежит налогообложению в размере тринадцати процентов, что является непреклонной и неукоснительной позицией федеральной налоговой службы. 

В ценовом сегменте от пяти тысяч долларов владельцы жилой недвижимости почти все следуют данным рекомендациям. Исключения имеют место крайне редко, так как результат разоблачения с этим бюджетом бывает достаточно неприятным. Что касается нижнего ценового сегмента, то есть, самого дешевого, то тут все обстоит наоборот. Редчайшими исключениями являются люди, принявшие решение платить налоги. Другие разными методами пытаются укрыться. Мы не будем защищать тех, кто уклоняется от налогообложения, а постараемся объяснить, вследствие чего люди ведут себя подобным образом. Изначально, заплатить налоги сложно в техническом понимании. Налоговый комитет встречает человека, который желает выполнить свой административный долг, поначалу очередями. Затем возникают явления, которые проще описать словом «хамство».

К примеру, налоговый специалист потерял документ о том, что вы уплатили все налоги. Что он в этом случае делает? Думаете, он позвонит, извинится, и в вежливой форме расскажет обо всем, что произошло? Скорее всего, нет. Он отправить вам строжайшее уведомление о том, что вы не заплатили налоги в срок, и что в отношении вас в ближайшее время будут применены соответствующие административные или уголовные санкции. Еще один пример. В минувшем году налоговый комитет объявил, что хочет облегчить жизнь арендаторов, для чего предлож ... Читать дальше »

Что же такого страшного при покупке квартиры по доверенностям? Почему их боятся даже опытные риэлторы. У них просто глаза сразу тускнеют, когда они слышат от продавца, что квартира продается по доверенности. Почему? Да все очень просто - любой опытный риэлтор хорошо понимает, какой объем дополнительной работы кроется за одной это фразой, и у него сразу возникают нехорошие мысли: а вдруг сделка сорвется, или вообще все это «развод»? И тут риэлтор прав - случается и то и другое. В общем, сделки с доверенностями к «школе недвижимости» никак не отнесешь, скорее они попадают сразу в курс университета. Причем ближе концу. И никогда, ни в одном агентстве сделка, где есть доверенность, не пройдет «сама собой», а только под жестким контролем начальства. Разумеется, я говорю, только о профессиональных агентствах недвижимости, а не о конторах-однодневках.

Итак, начнем… с простой истории... Сделка, в которой квартира продавалась по доверенности, с самого начала как-то не понравилась менеджерам фирмы. Ну да, именно не понравилась. Если вы часто ходите в магазин за мясом, вам тоже может сходу не приглянуться какой-то кусок. Почему? Очень долго придется объяснять, одним словом – опыт. Вот и в этот раз, несмотря не безупречное поведение представительницы продавца, опыт подсказывал менеджерам, что проверять в этой сделке надо ВСЕ!!! Чем они собственно и занялись. Хотя сама доверенность (как документ) сомнений не вызывала. Но только была выдана она начальником… тюрьмы. Ну и что? Ведь продавала квартиру по доверенности жена осужденного! Стало быть, супруги договорились или разделить квартиру, или … В общем, деньги в такой ситуации вещь нужная.

Жена осужденного спустя пару дней примерно так все и объяснила в доверительной беседе с директором агентства. Но директор, дама опытная, 17 лет проработавшая в недвижимости, как-то не прониклась слезливой историей жены. Даже скорее напротив, в общем-то правдивая история заставила ее задуматься. В результате сотрудница агентства была послана в командировку в места не столь отдаленные. Дальше начинается роман, место которому не в интернет–издании. Поэтому приведу только концовку. Сотруднице удалось выяснить, что смертельно больной муж давно лежит в тюремном изоляторе, и подписать доверенность тремя днями раньше просто не мог физически. Подписали эту доверенность за н ... Читать дальше »

---

При покупке или долевом строительстве жилья между застройщиком и дольщиком нередко возникают споры, как производить расчет площади квартиры.

Происходит это оттого, что обычные граждане не видят различий между разными понятиями площади, а недобросовестные застройщики этим пользуются. Цена вопроса - итоговая стоимость квартиры.

Прав ли застройщик, пытаясь зачесть в общую площадь квартиры лоджию и соответственно потребовать оплаты данной площади? И будет ли прав застройщик, если скажет, что площадь лоджии учитывается, так как она остеклена?

Итак, заключая договор долевого участия, застройщик приводит описание объекта долевого участия (квартиры), основываясь на данных проектной документации на дом. Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП 31-01-2003 (здания жилые многоквартирные). Впрочем, многоквартирные жилые дома, начатые строительством по проектной документации, разработанной и утвержденной до 1 января 2004 года, могут строиться и вводиться в эксплуатацию без корректировки проектной документации в соответствии с требованиями этих норм и правил.

Указанным СНиПом установлено следующее: "Площадь и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации". Этот документ утвержден приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, но последние изменения в него были внесены 19 мая 2008 года.

В его тексте можно найти много интересного. Например, то, что квартира имеет три разные площади: жилая площадь квартиры, площадь квартиры, общая площадь квартиры.

Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

Площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванных, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей ... Читать дальше »

Земля очень удачное средство инвестирования как не посмотри. Во-первых она не производится, поэтому будет только дорожать, во-вторых жить в собственном доме гораздо лучше чем в городской «клетке».

Когда и что покупать?

Наилучший сезон для покупок весна или осень, особенно после дождя. Межсезонье поможет выявить «особенности» дороги, которая ведет к потенциальному участку и в случае, если вы все же решите купить участок, может стать надежным аргументом при торге.

Важнейшим аспектом, который нужно учесть, при приобретении земельного участка для строительства дома является категория и вид разрешенного использования участка. Не на всех участках можно возводить жилые строения и на еще меньшем их количестве можно оформить постоянную прописку, регистрацию. Всего существует семь категорий земель - сельхозназначения, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, земли запаса, и, наконец, земли поселений. Именно на землях последней категории, выделенных под индивидуальное жилищное строительство или малоэтажное строительство можно не только строить загородный дом, но и прописаться в нем. Строительство дома возможно и на землях поселений, выделенных под личное подсобное хозяйство.

Лучше брать участки с целевым назначением под жилищное строительство (они находятся только в пределах населенных пунктов). Во-первых, под их покупку банки охотнее дают кредиты.
Во-вторых, легче проверить пригодность земли для строительства, особенно если вы планируете подземный гараж: достаточно опросить соседей-селян, нет ли подтопления их погребов грунтовыми водами. Если — да, то никакая гидроизоляция не спасет ваше авто от "плавания". Земля за селом/поселком может быть выделена под дачу или садоводство. На ней тоже можно строиться, но если рядом нет уже готовых "хаток", некого будет и расспросить.

Тут надо заказывать геологическую экспертизу, чтобы убедиться в отсутствии "плывунов", угрожающих разрушением вашему будущему дому и определить близость залегания воды. В-третьих, у дома в чистом поле нет почтового адреса, в нем нельзя зарегистрироваться. И, если он станет вашим единственным местом жительства, получится, что вас как бы и нет: ни почту не принесут, ни пенсию, ни докум ... Читать дальше »

Тринадцатый этаж, 666-й номер квартиры, привидение странной старухи – все эти суеверия и предрассудки просто мелочи жизни по сравнению с тем, какие ловушки устраивают порой продавцы, чтобы сбыть неискушенному покупателю неблагонадежную жилплощадь. И если такое случается, то новоявленный собственник может потерять не только покой, но и само жилье, и деньги, выложенные за него. Однако такие ситуации можно и предусмотреть.

Как правило, новоявленный покупатель городской квартиры довольно смутно представляет, с какими трудностями он может столкнуться. А этих самых трудностей, как говорится, выше крыши. Это и появляющиеся откуда ни возьмись наследники, до поры до времени упрятанные в места не столь отдаленные. Это и очень привлекательные в ценовом выражении квартиры, продаваемые на самом деле за долги или заложенные в банке. И жилье с различного рода техническими неисправностями. Но обо всем по порядку.

«Неблагонадежными следует называть те квартиры, при приобретении которых были допущены нарушения действующего законодательства, нарушения также могли произойти и при оформлении прав предыдущих собственников. Все эти погрешности можно, конечно, отследить, если досконально покопаться в истории предыдущих сделок с жилплощадью, выявить обстоятельства их совершения. С особой осторожностью рекомендуется подходить к покупке ранее приватизированных квартир, жилья, полученного по завещанию или в наследство. Как показывает практика, именно в таких историях чаще всего встречаются казусы».

В первую очередь к неблагонадежным можно отнести квартиры, которые выставляются на продажу по доверенности в отсутствие собственника. Ведь по закону ранее собственноручно написанный документ хозяин может и отозвать. А если, не приведи бог, владелец квартиры скончался, то такая доверенность вообще не имеет силы. Во много раз возрастает риск и у покупателя, который соглашается приобрести квартиру у собственника, получившего ее по наследству.

«Унаследованное жилье – один из самых проблемных объектов в сделках купли-продажи, – Ведь, согласно Гражданскому кодексу РФ, наследование может проходить по завещанию или по закону. С завещанием все более ... Читать дальше »

Прошло уже 2 года с того момента, как Конституционный суд принял, без преувеличения, историческое решение: было позволено прописываться на дачах. За эти годы накопилась определенная практика, однако беспроблемной такую прописку назвать не получается даже в качестве преувеличения. Разберемся, где, как и с какими сложностями можно прописаться за городом.

В первую очередь, должно быть оформлено право собственности на жилой дом, в котором вы собираетесь прописаться (оставим в употреблении этот устаревший термин, хотя юридически грамотно будет назвать эту процедуру регистрацией по месту жительства).

Для того чтобы дом был оформлен в собственность, в свою очередь, он должен быть сдан в эксплуатацию в БТИ. Чтобы достичь этой цели, потребуется выполнение следующих условий:

А) земля принадлежит категории сельхозназначения с видом разрешенного использования под дачное строительство, либо к землям поселения, с видом разрешенного использования ИЖС;

Б) дом соответствует требованиям СНИПов. «Несмотря на то что СНИПы были отменены в 2010 году, БТИ продолжает требовать их исполнения. Особенно это касается СНИПов по котельным, требованиям ПУЭ (Правила установки электрооборудования) и СНИПов по размещению помещений (санузел не может без коридора выходить в гостиную и т. д.)», – поясняет Александр Дубовенко, директор по развитию компании Good Wood.

Как рассказывает руководитель проекта «Серебряная подкова» Илья Дискин, на этапе проектирования поселка в компании консультировались с районным отделением Федеральной миграционной службы, после чего сообщили результаты покупателям. В результате консультаций выяснилось, что прописаться на даче можно при выполнении следующих двух требований:

• Поселок находится в границах населенного пункта (есть теоретическая возможность прописаться и на землях сельскохозяйственного назначения, но для этого придется судиться с ФМС);

• На дом или строение сформирован поэтажный план БТИ.

«Второе условие необходимо для того, чтобы 15 человек не смогли приписаться в бараке площадью 20 кв. м. На самом участке, в отсутствие построенного и «сданного» БТИ дома, прописаться нельзя. Отмечу, что специальных требований к конструктивным элементам и качест ... Читать дальше »