Бум кредитования наблюдавшийся в России в течение последних нескольких лет, стал причиной того, что к получению практически любых займов клиенты банков относятся достаточно легко, не оценивая ответственность, которую они берут на себя, подписывая кредитный договор, в полной мере.

В наибольшей степени это относится к поручителям — как правило, ставя подпись о своем согласии выступать в роли гарантов возврата кредита, они практически не задумывались о возможных последствиях этого шага. Вероятно, если бы не случилось кризиса, большей части поручителей и не пришлось бы об этом думать, однако экономическая нестабильность, наблюдающаяся сегодня практически во всех сферах, уже внесла свои коррективы.

Если заемщик оказывается неплатежеспособным, а задолженность — просроченной, сначала банк пытается «договориться» со своим клиентом. Если по каким-либо причинам сделать ему это не удается, он обращается к поручителям. Не стоит недооценивать степень их ответственности перед кредитной организацией — в первую очередь поручитель связывает себя именно материальными обязательствами. В случае, если с выплатами кредита возникают те или иные проблемы, поручитель обязан погасить задолженность вместо основного заемщика. Отказаться от этого обязательства поручитель не может — если он решит уклониться от погашения кредита за основного заемщика, последствия для него могут быть не менее тяжелыми, чем для того, за кого он поручился: от описи имущества до испорченной кредитной истории.

Сумма оставшегося долга не распределяется поровну между несколькими поручителями — банк действует по принципу «кто может — тот и платит». Иными словами, если из трех поручителей двое отказались от своих обязательств, а третий решил рассчитываться по кредиту, с этого третьего поручителя банк стребует ровно столько денег, сколько он сможет дать (в рамках суммы накопившейся задолженности, конечно). Таким образом, поручительство оказывается достаточно рискованным мероприятием, особенно в нынешние времена, когда количество невозвратов заемных средств резко возрастает.

Самым в этой ситуации печальным для поручителя обстоятельством является тот факт, что в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств по ипотечному кредиту, за который он несет ответственность, он не сможет. Даже при условии, ... Читать дальше »

За последний год ипотечное кредитование на нашем рынке прошло много разных стадий. Была «полная заморозка» – зимой и весной кредиты практически не выдавались, хотя банки по каким-то своим соображениям и продолжали эту услугу рекламировать. Летом началось робкое оживление, а с середины сентября все больше признаков стало указывать на полноценное возрождение.

Как обстоят дела с ипотечным кредитованием сегодня – этот вопрос изучал корреспондент журнала Metrinfo.ru.

Прогресс налицо…

Начиная с середины лета количество кредитов, выдаваемых российскими банками, постоянно растет. «По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество увеличилось еще на 26% - до 13529 единиц», - сообщили нам в Аналитическом консалтинговом центре компании «МИЭЛЬ». Цифры эти, конечно, на 60% ниже того, что было летом 2008 года. Но если сравнивать не с этими благополучными временами, а «тощими» зимой и весной – улучшение налицо.

«В сентябре, по сравнению с началом года, количество выданных рублевых ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья возросло более чем в два раза», - говорит Динара Гарипова, руководитель информационной службы Холдинга МГСН.

«Действительно, в настоящий момент мы наблюдаем некоторое оживление на рынке ипотечного кредитования, - соглашается Ирина Мандракова, руководитель сектора кредитования физических лиц «Смоленского банка». – В последние пару месяцев ряд банков заявили о либерализации условий: в частности, о снижении процентных ставок. Мы действовали в соответствии с рыночными тенденциями и также понизили процентную ставку по одной из наших ипотечных программ «Собственник» на 1,25% - до 10,5% годовых».

По данным аналитиков «МИЭЛЬ», в III квартале 2009 года шло постоянное снижение процентных ставок по кредитам: по сравнению со II кварталом они в целом уменьшились в рублях на 1 процентный пункт (до 17,31% годовых), в долларах и евро – на 1,3 процентных пункта (до 12,84%).

В компании «Кредитмарт» ссылаются на показания разработанного компанией ипотечного индикатора - Кредитмарт.Индекса. А они свидетельствуют о снижении ставок. Например, если диапазон ставки рублевых кредитов в сентябре составлял 18,53%- 20,72%, то в октябре уже 16,58%-19,27% (см. таблицу в конце текста).

Позитивные данные приводит Евгения Таубкина, генеральный директор ... Читать дальше »

   Одна из самых часто встречающихся отговорок для бездействия людей, которые хотят купить квартиру, в том, что им никто не выдаст ипотечный кредит по той или иной причине. Эта задача действительно стоит передо многими людьми и бывает её не так просто решить.

Конечно, если у человека большая «белая» заработная плата, и он хочет получить относительно небольшой кредит, то никаких особых трудностей не возникает. А если как в большинстве случаев, заработная плата «серая», да еще и так, что у вас действительно нет такого дохода, какой нужен для получения кредита, а вы хотите погашать кредит из сумм полученных от сдачи купленной на этот кредит квартиры или кредит будут погашать ваши родственники, которые в силу возраста или еще каких-либо причин, не могут выступить с вами созаемщиками, то задача в получении ипотечного кредита сильно усложняется.

Итак как же всё-таки получить ипотечный кредит, если вы не проходите по критериям Банка? В этой статье, я коротко опишу, что требуется Банку для того, чтобы выдать ипотечный кредит, основное внимание уделено именно неафишируемых требованиям Банка. Как сделать так, чтобы упростить эту процедуру и получить ипотечный кредит с первого раза?

После получения третьего ипотечного кредита и нескольких отказов в выдаче кредита, длительного общения с ипотечными брокерами, я начал понимать, что нужно банкам, и по какому алгоритму нужно действовать. Итак, начнем.

1. Первая глобальная идея, которую нужно освоить на уровне подсознания:

Нужно выбирать не тот банк, у которого меньше проценты по кредиту и расходы на оформление, а тот, который выдаст кредит.

Многие потенциальные заемщики бродят по сайтам, смотрят проценты по кредиту, у какого Банка больше, у какого меньше. Сравнивают комиссию за рассмотрение документов и еще много чего. Поймите, что для вашей ситуации, это не имеет принципиального значения. Все Банки выдают кредиты на приме ... Читать дальше »

   Как выплатить ипотечный кредит - и не разориться? Разбираем типичные проблемы заемщиков и возможные пути выхода из сложных ситуаций. 

СБИВАЕМ ДРАКОНОВСКУЮ НЕУСТОЙКУ

На днях ко мне подошел коллега: «Представляешь, я на несколько недель просрочил выплаты по ипотечному кредиту за свою квартиру, и банк насчитал мне дикую неустойку по 100 долларов за день! Бандиты, когда на счетчик ставят, и то меньше берут!».

Как оказалось, такая драконовская неустойка, в принципе, не должна была бы стать сюрпризом, поскольку в кредитном договоре мы с коллегой, покопавшись, нашли соответствующий пункт. Да, размер штрафа явно «неадекватный», но, с другой стороны, заемщик на радостях от покупки квартиры сам под таким договором подписался. Ну, а то, что внимательно все страницы малопонятного текста сразу не прочитал - так это ситуация типичная…

Можно ли что-то предпринять в таком случае? Да, обнадеживают адвокаты по защите прав потребителей.

Палочкой-выручалочкой может стать статья 333 Гражданского кодекса РФ. Она говорит о том, что неустойка, которая необъективно завышена и несоразмерна масштабам ущерба, понесенного банком из-за просрочки платежей по кредиту, может быть снижена судом в пользу заемщика.

То есть, строго по закону, снижения размера банковского штрафа нужно добиваться в суде. В то же время специалисты Центрального банка РФ в качестве аргументов заемщику рекомендуют ссылаться на ст. 333 ГК РФ (см. выше), а также на ст. 428 Гражданского кодекса. Суть последней заключается в следующем: если в договоре есть условие, явно обременительное для заемщика, но в ходе заключения договора изменить его содержание было невозможно (т.к. банк предлагает готовый стандартный вариант договора), то впоследствии заемщик вправе требовать изменения договора с такими кабальными условиями.

Все эти аргументы лучше изложить в письменном виде в заявлении в банк. Если вам не пойдут навстречу, то указывайте соответствующие статьи ГК (см. выше) в иске в суд.

ОСПАРИВАЕМ ЗАОБЛАЧНУЮ ПРОЦЕНТНУЮ СТАВКУ

Вот типичное письмо от нашей читательницы: «Помогите! Мы взяли ипотечный кредит для покупки квартиры с плавающей ставкой - изначально она была ниже, чем проценты во многих банках, потому и купились. Но с начала кризиса эта ставка выросла настолько, что в результате ... Читать дальше »

   Рынок ипотечного кредитования серьезно пострадал от кризиса: уменьшилось и число банков, работающих с ипотекой, и количество заемщиков, готовых воспользоваться долгосрочными кредитами для решения жилищного вопроса. Но сейчас чувствуется некоторое оживление. Конечно, до «докризисных» показателей еще далеко, тем не менее, они лучше, чем в начале года. Эту тенденцию мы решили обсудить с экспертами.

Для начала журнал Metrinfo.Ru познакомит вас с официальной статистикой, которая, как известно, беспристрастна. А цифры показывают нам, что падение ипотечных показателей прекращается. И намечается скромненький рост.

Во II-м квартале 2009 г. ипотеку на балансе имели 564 банка – это на 36 меньше, чем в начале года. Из 50 крупнейших банков ипотечные кредиты новым заемщикам выдавали 40. Это данные Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

А по данным Центробанка РФ, в I квартале 2009 года ипотечных кредитов было выдано меньше в шесть раз (всего - 24,4 млрд. руб) по сравнению с аналогичным периодом прошлого, 2008 года.

Во II квартале наметилась положительная динамика, кредитов было выдано больше – на 30,8 млрд. руб., но по сравнению с прошлым годом это тоже меньше примерно в шесть раз. Всего за I полугодие 2009 г. банки выдали 44 тыс. ипотечных кредитов, тогда как за аналогичный период прошлого года – 213 тыс., что практически в пять раз меньше.

Больше всех кредитов выдали Москва, Тюменская область, Санкт-Петербург, Московская область и Пермский край. 

В Московском регионе в июле 2009 г. количество выданных ипотечных жилищных кредитов составило1384 кредита. Это в два раза больше, чем в июне, но все еще в 2 раза ниже среднемесячного показателя 2008 года.

Согласно прогнозу АИЖК, за весь 2009 г. будет выдано ипотечных кредитов на сумму 100-120 млрд. руб., что в шесть раз меньше чем в 2008 г., а в количественном выражении 117 тыс. штук – это в 4 раза меньше по сравнению с прошлым годом.

Как выглядел «средний» ипотечный кредит в последние месяцы 2009 года? Вновь воспользуемся данными АИЖК и ЦБ РФ. Подавляющее число ипотечных кредитов выдается в рублях. Доля валютных кредитов - всего 7%. А ставки достигли уровня 2005-2006 года, в среднем по рублевым кредитам они составляют 14% годовых, а в долларах – 13,4% годовых. Cрок, на который выдаются ипотечные кредиты, в I квартале по кредитам в ... Читать дальше »

   Как-то раз заграничные риэлторы посоветовали корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru покупать квартиры на торгах - где с молотка уходят квартиры неудачливых заемщиков. Дешево и выгодно. Конечно, речь шла не о нашей стране. У нас процедура торгов пока что в диковину – никому (ни банку, ни заемщику) не выгодно доводить дело до крайностей. Однако в свете разворачивающихся в ипотечном мире событий, торги могут оказаться вполне рядовым делом. И наверняка найдутся желающие на них поживиться. Что же надо знать о торгах по заложенным квартирам, чтобы не стать жертвой «акул капитализма»? Поговорим сегодня об этом.

Закон: у кого банк отбирает квартиру

Основные законодательные акты, регулирующие данный процесс – это федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданский кодекс РФ. Олег Пятлин, начальник Управления по кредитной работе и заключению сделок блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка, называет перечисленные в них случаи, при которых на заложенную квартиру может быть обращено взыскание:

- неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Прежде всего, в эту категорию попадает, конечно, неуплата долга и процентов. При этом поводом для взыскания могут стать три просрочки платежей в течение 12 месяцев – даже если каждая просрочка незначительна;

- отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением установленных законом правил. Проще говоря, если собственник заложенной квартиры (он же должник по ипотечному кредиту) попытается эту квартиру продать, умолчав о факте залога;

Кроме того, существует еще ряд случаев, когда банк может потребовать вернуть кредит досрочно. В их числе:

- грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенной квартирой либо правил ее содержания или ремонта. Неисполнение залогодателем обязанности принимать меры по сохранению заложенной квартиры, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенной квартир;

-нарушения обязанностей по страхованию заложенной квартиры;

- необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества;

- иные причины, предусмотренные кредитным договором. Сюда входит довольно много оснований: снижение рыночной стоимости заложенной квартиры, предоставление недостоверной информации о платежеспособности заемщика, н ... Читать дальше »

   Некоторые сегодня шутят: «В связи с финансовым кризисом в России приняли новый закон о замене смертной казни пожизненной ипотекой под 20% годовых». В период экономического спада, когда люди начинают отказываться от многих привычных вещей, чтобы продержаться на плаву, мечты о приобретении квартиры в рассрочку кажутся безумием. Но и в неспокойном ипотечном море есть бухта стабильности и надежности — это социальная ипотека. 

Коротко о программе 

Программа, запущенная в Москве в середине 2005 г., не потеряла актуальности и во время кризиса. И этому есть свидетельства. Так, коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» (КБ МИА) — основной оператор этой программы — в 2008 г. выдал самое большое число ипотечных кредитов (3762). Причем наиболее активными месяцами были ноябрь и декабрь. 

Что же такое социальная ипотека, кто может стать ее участником и какие существуют этапы получения с ее помощью заветной квартиры — об этом и пойдет далее речь. 

Социальная ипотека — это приобретение гражданами квартир с использованием механизмов ипотеки в зданиях, построенных за счет средств городского бюджета. В рамках программы возводятся новые дома типовых серий в поселке Северном, Южном Бутове и еще в нескольких районах Москвы. Главное отличие и преимущество такого жилья в том, что оно реализуется по льготным ценам, фактически равным себестоимости строительства. Ипотечный кредит предоставляется банком на срок от 3 до 30 лет под 11,7% в рублях и 9% в долларах. 

Такие привлекательные условия ипотечного кредитования доступны только очередникам-москвичам. Претенденты могут больше не томиться в ожидании бесплатного жилья два десятка лет, а стать участниками программы. Правда, для этого они должны обладать достаточными финансовыми возможностями. Кроме стабильного заработка нужно иметь собственные накопления для внесения первоначального взноса, который составляет 10–40%, но не должен превышать 70% от стоимости квартиры. Заемщик становится собственником объекта недвижимости сразу после оплаты за счет собственных и кредитных средств полной стоимости жилья. С момента государственной регистрации договора купли-продажи квартирой можно пользоваться, делать в ней ремонт, а также при желании зарегистрироваться в ней. 

До полной выплаты ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка, а это значит, что продать, п ... Читать дальше »

   Такой кредит интересен заемщикам прежде всего тем, что он не целевой. То есть потратить деньги можно на все, что захочется включая недвижимость.

История в лицах

Мои знакомые, живущие в коммуналке, оказались в ситуации, требующей от них оперативных действий. Дело в том, что их соседка решила срочно продать принадлежащие ей две комнаты в коммуналке. Сама соседка многие годы не жила в этой квартире, недорого сдавая свои комнаты семье моих знакомых. Получалось, что за небольшую плату они занимали целиком трехкомнатную квартиру.

Но у соседки изменились жизненные обстоятельства. Сын решил жениться. На семейном совете решили продать две комнаты в коммуналке и на эти деньги купить молодоженам двухкомнатную квартиру в ближнем Подмосковье (благо по предварительной оценке риелторов такая сделка проходила). Действуя в рамках закона, соседка первым предложила моим знакомым выкупить комнаты или подписать отказ. Учитывая то, что продавались комнаты срочно и по невысокой цене, посторонние покупатели нашлись сразу. После долгих переговоров соседка согласилась подождать с продажей, но не больше месяца. Она поставила знакомым условие: за этот период либо покупаете комнаты, либо отказываетесь.

Конечно, семье знакомых не хотелось менять сложившийся за годы уклад жизни. Им хотелось стать собственниками трехкомнатной квартиры в столице целиком. Но где можно быстро достать необходимую сумму?

У этой семьи была однокомнатная квартира в Подмосковье, которую они сдавали. Не жили они в подмосковной квартире, так как работали в столице, да и метраж «однушки» был небольшим. Первая мысль – продать подмосковную «однушку», добавить сбережений и выкупить комнаты у соседей. Но продать квартиру быстро не получилось, так как слишком много представлено на рынке аналогичных предложений, к тому же все продавцы готовы торговаться. Семья даже попробовала обратиться за ипотечным кредитом в банк. Но получить ипотеку оказалось крайне сложно. Правда, в том же банке, куда они обращались за ипотекой, им предложили другой выход из ситуации. Заложить подмосковную квартиру и получить кредит, который они смогут потратить на покупку комнат.

Особенность кредита под залог имеющейся недвижимости была в том, что выдавал его банк без справки, подтверждающей доходы. И пусть составил он всего 50% от рыночной стоимости подмосковной «однушки», но семье уда ... Читать дальше »

  Из 12 плательщиков ренты жилье досталось одному 
 
Агентства недвижимости и клиенты разочарованы в способе приобретения квартир по договорам ренты, на которые лет десять назад столица пережила настоящий бум, - пишет «Квартирный ряд». 
 
Требовалось найти пенсионера, готового за энную сумму (обычно 20-40% от рыночной стоимости) плюс ежемесячные платежи и оплату коммунальных услуг продать квартиру. После чего агентство прибавляло свои комиссионные и искало покупателя на жилье с обременением в виде пожилого человека. 
 
Существуют договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. В последнем случае оговаривается еще перечень обязанностей, которые должен выполнять плательщик ренты помимо денежных выплат. Например, сделать ремонт в квартире, еженедельно снабжать пенсионера продуктами и лекарствами. 
 
Корреспондент «КР» обзвонил своих знакомых, кто когда-то инвестировал деньги в подобные варианты и выяснил, что их надежды с блеском провалились. Из двенадцати человек лишь один смог, в конце концов, стать полноправным собственником не обремененной квартиры. Это произошло после ухода из жизни старушки, за которой он присматривал в течение семи лет, выполняя все данные обещания. 
 
Остальным рано или поздно пришлось расторгнуть договоры. Кто-то, промучившись два-три года, вдруг понял, что приобрел не квартиру, а пенсионера, за которым надо ухаживать, и просто прекратил платить ренту, предоставив ее получателю полное право расторгнуть договор и дальше делать с квартирой все, что угодно. Кому-то интеллигентная пенсионерка на четвертом году действия договора ренты смущенно сообщила, что хотела бы переехать в дом для престарелых работников искусств, где она постоянно будет под наблюдением врачей. И, увы, плата за переезд в этот рай земной – ее квартира. 
 
Однако причина номер один, помешавшая большинству рентоплательщиков стать собственниками квартир без всяких обременений, – война с родственниками пенсионеров. Узнав, что квартира может «уйти из семьи», они ведут наступление на плательщика ренты. Начинаются суды и попытки доказать, что он недобросовестно исполняет свои обязанности по отношению к получателю ренты. В итоге договор расторгается. 
 
Покупка квартиры по договору ренты была популярна до развития ипотечного кредитования в нашей стране. Иметь дело с банком оказалось проще, чем с пожилым ... Читать дальше »

 Система ипотечного кредитования, в больших муках зарождавшаяся в России, не успев окрепнуть, начала биться в агонии кризиса. Все заинтересованные лица – правительство, банки, строители, заемщики – занимаются поиском выхода из сложившейся ситуации. Результаты этих усилий можно наблюдать уже сейчас, ну а что будет дальше – рассудят время и рынок.

Доля жилья, купленного с помощью банковских кредитов, дойдя, в зависимости от региона, до 30 – 50 % в общем количестве сделок по купле-продаже жилой недвижимости, с началом финансового кризиса снизилась до уровня трех- четырехлетней давности. Обрушение виртуальной финансовой пирамиды, выстроенной крупнейшими мировыми банками на зыбком основании дешевой ипотеки в США, Англии и ряде других стран было озвучено всеми СМИ и «разжевано» разномастными аналитиками. Соответственно, в России финансовый кризис выразился не только в оттоке инвестиций, прекращении доступа российских банков к низкопроцентным западным кредитам, но и в снижении доверия населения к самому понятию банковских кредитов и, в частности, к ипотеке, как таковой.

Еще до кризиса ипотека в нашей стране была объектом множества шуток и анекдотов. На человека, «ввязавшегося» в ипотеку, смотрели как на сумасшедшего или смертельно больного, причем согласившегося на это добровольно. С приходом же кризиса, множество ужасных и неприглядных историй, связанных с ипотекой (с невозможностью ее оплачивать), попали на телевидение, на страницы газет и в Интернет. Фактически, вся система российского банковского кредитования попала под спонтанную, но от этого не менее мощную, компанию антирекламы. Ипотека же предстала чудовищем, выбрасывающим семьи с детьми на улицу без гроша в кармане, доводящим вполне нормальных людей до самоубийства и пожирающим младенцев на завтрак.

Действительно, на первых порах, почувствовав угрозу собственной стабильности, многие банки в полной мере показали «звериный оскал капитализма», начав «щемить» по полной программе не очень опытных частных заемщиков. В ход были пущены все меры – от юридических закавык, вроде одностороннего пересмотра банковской процентной ставки по займу или требований досрочного погашения кредита «в связи с изменившимися обстоятельствами», до откровенно незаконных попыток открытого давления и настойчивых предложений подписания дополнительных соглашений к договору банковского займа, ухудш ... Читать дальше »