С одной стороны, этот документ является одним из важных. Именно в предварительном договоре прописываются все условия планируемой сделки. Официальное заключение договора купли продажи произойдет в соответствии с предварительным договором. Любые изменения условий, без письменного согласия второй стороны невозможны. Первым вопросом, который специалист будет прояснять, является то, с кем вы собираетесь подписывать договор? В действительности ли человек, который называет себя владельцев квартиры, им и является? Может быть, есть другие собственники? Дадут ли они свое согласие на подписание договора? Если кто-либо называет себя представителем владельца квартиры, у него должна быть соответствующая доверенность. Затем, в предварительном договоре необходимо указать все детали предстоящей сделки. Изначально, это стоимость.

Также обязательным пунктом является порядок проведения оплаты. Также важным моментом является то, в каком месте пройдет сделка. Кто возьмет все потенциальные расходы на себя по подписанию договора. Даже такие небольшие вопросы как освобождение квартиры и передача ключа, также лучше обсуждать заблаговременно. От правильного и четкого обозначения всех условий в предварительном договоре, будет зависеть непосредственно сам договор.Немалое значение имеют разные формулировки, в соответствии с которыми предварительное соглашение может быть расценено судом как залоговое, или как долговая расписка. От этого также будет зависеть, сможет ли потенциальный покупатель в ситуации с не подписанием основополагающего договора вернуть выплаченные им средства, или можно ли будет в суде возложить на продавца обязательства по заключению договора.

Основополагающий договор.

Этот документ считается основной для перехода прав собственности на недвижимое имущество. Договор купли продажи недвижимости, чаще всего, подписывается в стандартном письменном порядке. Но по требованию двух сторон договор может быть подписан и в присутствии нотариального специалиста. Также следует отметить, что договор будет считаться подписанным только со времени официальной кадастровой регистрации в УФРС. Если обе стороны подписали договор, а он не смог пройти государственную регистрацию, с юридической точки зрения этот договор будет считаться недействительным. Что должно содержаться в этом документе? Главное, это глубокое описание сторон сделки, фамилия, имя, отчество, половая принадлежность, дата рождения и так далее.

Все эти моменты являются крайне важными, не вписывание, к примеру, пола, может явиться основанием для остановки регистрации. Также требуется четко описать предмет сделки на основе информации от органов ФРС и БТИ. И, конечно же, самым важным моментом является цена, а также сроки по сделке. Кроме всех описанных моментов существует и масса других. По форме без них можно легко обойтись, но лучше все-таки сделать. Великолепно было бы описать состояние недвижимости, хотя бы в стандартном варианте, во избежание потенциальных претензий в будущем. Если недвижимое имущество, в данной ситуации квартира продается уже меблированная, лучше и это тоже описать. Также рекомендуется указывать, кто, в каком режиме, и в какие сроки передавал пакет документов на регистрацию сделки.

Еще одним важным аспектом является то что, если оплата была произведена после государственной регистрации, находилась ли квартира в этот момент у владельца? Как правило, органы ФРС в таких ситуациях проставляют соответствующую запись о залоге. После чего, покупателю требуется тратить своё драгоценное время на решение этих вопросов. Еще одним немаловажным моментом является телефонный номер. Суть в том, что по правилам государственной телефонной службы телефон принадлежит владельцу, который может дать заявку на соответствующий узел с просьбой перевести этот номер на другой адрес. Потенциальный покупать в этом случае, остается без телефона, и чтобы установить новый, ему приходиться тратить свое драгоценное время, а главное средства.

О цене.

Теоретический ценовой показатель, является одним из самых важных пунктов договора, также как стороны, объекты и все остальное. Но к цене, в настоящий момент уделяется такое внимание, что мы приняли решение, посвятить этому моменту целую главу. Суть в том, что денежные средства, вырученные от реализации недвижимости, считаются доходом, с которого продавец должен заплатить подоходный налог 13 процентов. Однако статья № 220 НК РФ предоставляет налоговому плательщику соответственный вычет, если он владел продаваемой квартирой более 3-х лет, то на всю сумму, если менее 3-х лет до миллиона рублей. Как это работает на практике? Недвижимость, в частности, в столице стоит намного больше, чем миллион. Например, владелец со сроком пользования менее 3-х лет продает собственную квартиру за четыре миллиона рублей. Вычетом не будут покрыты три миллиона, и 13 процентов с этой суммы будут составлять сумму в 390 тысяч рублей. Именно такой объем налогов и потребуется заплатить. Несколько дороговато. Раньше на рынке, имела место рабочая схема, которая давала возможность избегать налоговых выплат. В договоре просто прописывалась меньшая сумма, вот и всё.

Весьма продолжительный период времени ситуация претерпевала стабильное состояние, фискальные органы порой грозили расправой, но никаких шагов так и не было предпринято. В нынешний осенний период ситуация кардинально переменилась. Людьми, уклоняющимися от налогов, фискальные органы решили заняться всерьез. Прежде фискальные органы постарались оказать давление на продавцов, но те, чаще всего, твердо были уверены в себе, мол, квартиру мы продали за миллион, и точка на этом. Сегодня тактика изменилась, сначала приходят к покупателям и говорят, что покупка квартиры, которая дешевле рыночной стоимости является финансовой выгодой, с которой каждый покупатель должен заплатить налоги. Как правило, покупатели имеют все доказательства того, сколько они заплатили за недвижимость в реальном понимании.

Во время сделок, часто оформляются долговые расписки, причем на подлинные суммы. Принимая во внимание тот факт, что материальные суммы, на которые люди обманывают государство, исчисляются миллионами, все это чревато серьезными последствиями. С точки зрения эксперта, обе договорные стороны имеют права поставить любую цену, о чем сказано в статье 421 ГК РФ. Единственным условием является то, чтобы цена на квартиру была поставлена сторонами в письменном виде, о чем сказано в статье 555 ГК РФ. Но в налоговом кодексе есть статья №40, в которой сказано, что во время контроля над правильностью исчисления налогов, фискальные органы имеют права в некоторых ситуациях проверять правильность проставления стоимости по любым сделкам. И в ситуации, когда цены отклоняются от среднерыночных, налоговые органы имеют права начислить дополнительный налог.

В результате этого, у двух сторон договора купли продажи недвижимости в действительности есть права в свободном порядке устанавливать стоимость, а у фискальных органов, начислять налог исходя из рыночной стоимости. Основополагающим этапом при реализации, является кадастровая регистрация договора фискальными органами. Но, это еще не конечное завершение всего договорного процесса. Договор купли продажи будет считаться полноценным, когда стороны уже выполнили все действия по договору. Это может подтвердить акт приемки и передачи жилья, а также расписка продавца при получении им от покупателя соответствующей денежной суммы.

Как правило, этот акт подписывается во время фактической передаче квартиры, и когда потенциальный продавец отдает потенциальному покупателю ключ и расчетную книжку. Если говорить о расписке денежного получения, то она считается основополагающим документом, который может подтвердить факт оплаты. Эта расписка должна быть самостоятельно написана продавцом, и в ней в обязательном порядке должна быть указана дата и место подписания. В теоретическом понимании можно допустить, что одна из сторон будет уклоняться от выполнения обязательств по договору. Случай, если продавец уже продал свою недвижимость, и отказывался брать денежные средства за нее, маловероятна. А вот ситуация, когда продавец не выдержал сроков освобождения, бывают весьма часто.

К примеру, продавец планировал произвести ремонт в новом жилье за 2 недели, но не успел. В этой ситуации стороны вновь могут договориться, определить для себя все условия. К примеру, продавец выплачивает покупателю аренду за месяц снимаемого жилья. И, разумеется, всегда может иметь место вариант судебного разбирательства. Однако, по единому мнению экспертов, такие ситуации бывают крайне редко. Само только желание нарушить может появиться только в той ситуации, когда одна из сторон видит, что она за это не будет наказана. А вот в том случае, если в договоре четко определены все действия, а также сроки и меры за невыполнение, то никаких уклонений и быть не может.

Источник: http://www.reline.ru/