- Мы получили 5600 заявлений от заемщиков, 3700 заявок одобрено, около 1000 отказали и 900 - в работе. Но реально в РФ сейчас реструктурировано более 35 тысяч ипотечных кредитов. Банки активно запустили собственные программы реструктуризации, и это наша заслуга. Признаюсь, банкиры не любят обсуждать проводимую ими реструктуризацию, официально называя уровень просроченных кредитов на уровне не более 0,5-2% ипотечных ссуд. По нашим оценкам? серьезные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов испытывают 10-15% заемщиков. 5% банки уже реструктурировали сами, а это около 30-35 тыс. кредитов, на которые нам потребовалось бы свыше 11млрд.рублей.

- Почему банки вынуждены проводить реструктуризацию самостоятельно, без помощи

- Еще в феврале банки проводили агрессивную политику взысканий, считая, что заемщика надо выселять, квартиру - продавать. Мы же заняли жесткую позицию, что готовы помочь нуждающемуся заемщику в любом случае, даже если банк против. В результате банки поняли, что реструктурированный заемщик для него лучше, чем проблемный, а еще лучше разработать собственную программу.

Причем им пришлось запустить более интересные для заемщика программы, чтобы он остался у них, а не обратился за поддержкой в АРИЖК. Своей активностью мы обеспечили создание нового рынка - рынка реструктуризации и как бы его поддержку снизу. В результате заемщики получили как саму возможность реструктурироваться, так и конкуренцию программ, возможность выбрать лучшую, наиболее подходящую. Поэтому мы считаем своей заслугой то, что так много кредитов реструктурировано.

- Отчего банкам так не выгодна реструктуризация по Вашей программе?

- Проводить реструктуризацию по нашей программе банкам выгодно. И многие банки этим активно пользуются. Однако, банки, имеющие низкую капитализацию, вынуждены тщательно следить за своей отчетностью, что бы не нарушить жесткие нормативы Центрального Банка. В частности, согласно инструкции №254-П, выдавая любой кредит, банк обязан формировать резервы на случай невозврата данного кредита, обеспечивая тем самым надежность банковской системы. Если кредиты хорошие, то их можно объединять в портфель однородных ссуд и резервировать по ним 0,75%. Как только в кредитном деле появляется заявление заемщика об ухудшении финансового положения, то по той же 254-П, банк обязан этот кредит вынуть из портфеля однородных ссуд, учитывать его индивидуально и создавать резервы в размере минимум 51% от остатка задолженности. Понимая, что кредит проблемный, на мой взгляд - это справедливо. Однако банк может "не заметить" заявления заемщика, информирующего банк о потери работы. В таком случае резервы можно не формировать, но помочь заемщику все-равно придется.ДЭто явление, кстати, подтверждает Центральный Банк: все кредитование по стране сокращается, а удивительным образом потребительские необеспеченные кредиты сроком на год неожиданно выросли.

- Получается, банки оказались между молотом и наковальней - если они сами не реструктурируют ипотеку, заемщик придет к Вам и банк получит 50-100%-ое начисление резервов, и они вынуждены запускать собственные программы?

- В этом месте банку обязаны помочь акционеры, увеличив его капитализацию. На этом много лет настаивает и Центральный Банк, и депутаты, но банкиры каждый раз просят отодвинуть сроки наращивания их капиталов. Мы выделяем три основные причины, по которым банки вынуждены запускать собственные программы реструктуризации. Первая - это уже упомянутые резервы. Вторая - так называемый "брак кредита". В России нет долгосрочного ресурса, чтобы выдавать ипотеку. Поэтому банк, выдавая кредит, старается продумать, откуда он возьмет долгосрочные средства или кому он перепродаст закладную в будущем. Когда у залога становится два кредитора (АРИЖК и банк), кредит становится, как мы говорим, "бракованным", его сложно будет рефинансировать, хотя мы особых проблем в этом не видим. Поэтому банки стараются не допустить брака залога. Третья проблема - имидж. В июне я получил с десяток писем от банков с просьбой исключить их из числа спикеров по обсуждению проблем реструктуризации. Они считают, что если обсуждается плохой портфель данного банка, то это подрывает имидж банка, хотя мы считаем наоборот - умение банка работать с проблемной задолженностью скорее говорит о его силе, нежели о слабости. Если к этому добавить желание банка повысить лояльность клиента, получить от него дополнительные комиссионные платежи, то все выше сказанное является сильной мотивацией банка по запуску собственных программ поддержки проблемных ипотечных заемщиков . Сегодня реально только 15% ипотечных кредитов реструктурировано по программе АРИЖК. Наш наблюдательный совет доволен сложившейся ситуацией - мы не сломали рынок гос.влиянием, не потратили колоссальные средства, сохранив их для ипотеки, но обеспечили поддержку большого числа заемщиков.

- Основную проблему Вы решили, обеспечив прекращение агрессивных выселений заемщиков. Какую проблему будете решать дальше?

- Сейчас появилась очень неприятная тенденция: мы вынуждены отказывать заемщикам в реструктуризации из-за того что банк начал ускоренную процедуру взыскания. К сожалению, финансовая культура нашего населения очень низкая и 55% случаев заемщик при возникновении проблем начинает прятаться от кредитора - ложится на дно: не отвечает на звонки, огрызается, когда его находят, и запускает дело настолько, что банк начинает процедуру взыскания. В результате, банки уже взяли за правило - как только просрочка по договору достигает 91 день, тут же подают в суд, считая, что только это может привести заемщика в чувство и заставить его вступить в переговоры с банком. Так, в принципе и происходит, но для нас такой заемщик потерян, потому что по нашим правилам мы не можем оказывать поддержку, если банк начал процедуру взыскания. По нашим оценкам, сегодня более 20 тыс. кредитов находятся в суде. Мы пытаемся достучаться до всех заемщиков, говорим им: не надо прятаться, идите, общайтесь с банком, потому что, запустив ситуацию, вы получаете реальную угрозу потери квартиры - государство здесь не поможет.

- Заемщику надо знать, что, как только он идет к Вам, банк тут же предлагает ему реструктуризацию?

- Это действительно почти так. Безусловно, просто так никто реструктуризацию не дает, но к нам обратилось около 40 тыс. людей за консультацией (кстати, эта цифра коррелируется с цифрой реальной реструктуризации). Мы всем говорим, первое, что нужно сделать - пойти к своему кредитору. Дальше большинство заемщиков исчезает.

- А есть люди, которые заранее стелют соломинку?

- Наше согласие, если у заемщика нет просрочки по кредиту, действует 90 дней. И есть заемщики, которые получив уведомление о переводе на неполную рабочую неделю или о сокращении, сразу приходят к нам и получают согласие на реструктуризацию - на всякий случай, что бы не допустить ситуации, в которой они могут потерять квартиру. Если они не найдут средств, не найдут работу - они воспользуются нашей помощью. Около 5% одобренных заемщиков не стали получать помощь, так как их жизненная ситуация улучшилась. Если просрочка по кредиту имеется, то принять решение о реструктуризации АРИЖК нужно в течение 45 дней. Есть и другая положительная тенденция. Наша поддержка осуществляется в течение года. Но уже сейчас есть заемщики (пока их не много - чуть больше 1 %), которые приходят, пишут заявление о прекращении поддержки в связи с улучшением финансового состояния, снижая для себя кредитную нагрузку после периода помощи. Никаких штрафов и пеней за досрочное расторжение у нас нет.

- Если заемщик не восстановится за год, что будете делать?

- Главные задачи АРИЖК - поддержать рынок ипотеки и избежать социальной напряженности. Формально, мы занимаем позицию, что мы дали заемщику главное - время. Время, что бы найти доходы и восстановить свою платежеспособность. Согласитесь, что 12 месяцев - вполне достаточный срок. И если заемщик не предпринял все возможное, значит эта квартира ему не очень и нужна. Но мы видим, что в отдельных регионах ситуация пока не улучшается. Мы видим, что многие заемщики не могут восстановиться на прежнем уровне доходов, а значит обслуживать ипотечный кредит ему по-прежнему тяжело. Если текущая программа реструктуризации или как мы говорим "первый уровень поддержки" - не помог, то в 2010 году для отдельных городов, для отдельных регионов, например, моногородов, мы готовы применить дополнительные уровни поддержки: второй и третий. С ноября по январь 2010 будут проходить соответствующие пилотные проекты, на которые нам выделено 2,5 млрд рублей. Второй уровень поддержки заключается в повторной реструктуризации ипотечного кредита, но уже без увеличения нагрузки на заемщика - т.е. за счет кредитора. Для этого мы планируем выкупить у банков ипотечных кредиторов закладные тех заемщиков, которые уже приняли участие в программе реструктуризации - нашей или банковской, но по объективным причинам не смог восстановить свою платежеспособность в объеме, достаточном для обслуживания своего ипотечного кредита. Например, ипотечные заемщики, из некоторых моногородов: основные предприятия встали, найти альтернативную работу почти невозможно, ситуация близка к безвыходной - есть риск потерять единственное жилье, и помочь таким заемщикам может только государство. В этом случае заемщиков планируется реструктурировать по новому графику, но обязательство платить при этом с них не снимается.

- Согласятся ли банки продать Вам такие кредиты. Насколько мне известно, многие из них по-прежнему считают, что выгоднее выселять заемщика и продавать его квартиру?

На мой взгляд, мы решили не простую задачу, разработав взаимоприемлемый вариант расчетов между нами и кредиторами. Напомню, что кредит проблемный и заемщик не в состоянии полностью обслуживать свой кредит. А значит он не может стоить 100% величину. Мы предложили банкам только до 10% стоимости кредита оплатить денежными средствами, оставшиеся 90% облигациями со сроком обращения 15-20 лет и купоном 6-7% годовых. Это будут либо облигации АИЖК, либо АРИЖК с поручительством АИЖК. Фактически, применяя облигацию с низким купонным доходом, мы формируем справедливый дисконт по данному кредиту с одной стороны, а с другой стороны тратим минимум живых денег на реструктуризацию. В Великобритании для подобных программ были выпущены 20-летние облигации с государственными гарантиями и с нулевым купоном. Да, банк получает не самый доходный актив, но у него уходит с баланса проблемный кредит, у него снижается резервирование и т.д. Мы обсудили этот вопрос с крупнейшими ипотечными банками при поддержке Ассоциации Российских Банков - у них нет особой радости от получающейся экономической эффективности сделки, но, они считают это достойной альтернативой, готовы с этим согласиться и активно сотрудничать.

- Кто еще может получить поддержку АРИЖК второго и третьего уровня , кроме моногородов?

- Следует понимать, что новые уровни поддержки будет применяться не ко всем заемщикам. Государство готово поддерживать только тех, кто не смог восстановить свою платежеспособность в полном объеме по объективным причинам. В первую очередь речь идет о заемщиках, проживающих в моногородах и многодетным семьям. Задача запускаемого пилота как раз выявить нуждающиеся категории населения и объективность причин, по которым заемщик не восстановился и нуждается в повторной поддержки со стороны государства.

- Существует еще 20 тыс. дел в суде, будете помогать этим людям?

- Это задача третьего уровня поддержки. За эти кредиты мы готовы предложить банкам подобные облигации, но с купоном на уровне трех процентов годовых. Делаем мы это для того, чтобы простимулировать банки не доводить дела до суда, а пытаться решать вопросы с заемщиком, когда процесс не так сильно запущен. Во всем мире практика общения с заемщиком иная: выселение и взыскание - это крайняя мера, к которой кредитор прибегает очень редко. В первую очередь кредитор старается дать возможность заемщику восстановиться и здесь мы стараемся дать импульс нашим банкирам по изменению своего отношения к заемщикам. Но наша поддержка будет оказываться не всем и не везде, а в тех населенных пунктах, где нет спроса на жилье, где нет маневренного фонда и только отдельным категориям заемщиков. Подчеркну, что мы готовы после решения суда и до передачи дела в исполнительное производство забрать себе этот долг и погасить его за заемщика. Заемщик будет обязан покинуть свою квартиру, но вместе с муниципалитетами мы постараемся сформировать необходимые жилые фонды по соц.нормам, что бы заемщик не оказался на улице. Банки тоже с этим согласны. Почему на этой стадии мы вмешиваемся? Сейчас большая проблема - отсутствие маневренного фонда, людей некуда переселять при процедуре взыскания. Суды, кстати, часто ссылаются на отсутствие этих фондов при вынесении своих решений о взыскании, что подрывает веру инвесторов в защищенность своих прав и может в перспективе поставить крест на дешевой ипотеке - никто не будет вкладываться в бизнес, если декларированные права инвестора не соблюдаются. Мы готовы помочь муниципалитетам создать эти фонды . Мы предполагаем выкупать долг (жилье) у банков за упомянутые ценные бумаги и передавать эти квартиры муниципалитетам с очень большой рассрочкой платежа, понимая, что бюджеты следующего года уже сформированы, а в бюджетах последующих лет большого запаса на формирование подобных жилых фондов тоже не заложено... Муниципалитет тоже получается в выигрыше - обычно ипотечные квартиры лучшего качества, чем требуемое нам жилье по социальным нормам для переселения проблемных заемщиков - выделяя жилье по соц.нормам из одних фондов, он тут же получает более качественное жилье в другие фонды.

- Заемщик в своей квартире не останется, он обязательно должен переехать?

- Если ты не смог предпринять какие-то действия по сохранению жилья, извини, но ты должен выехать. Это базовый принцип ипотеки. У людей не должно быть безответственного отношения - можно не платить по кредиту и квартира, мол, никуда не денется и все равно я останусь в ней жить.

- Если заемщик будет платить по кредиту, он останется в новой квартире, и будет ли ему пересчитан сам кредит?

- Если дело еще не в суде, заемщик продолжает платить, но по объективным причинам не восстановил свою платежеспособность, соответствует критериям - он остается в своей квартире и ему может быть предложена повторная реструктуризация. Она может предусматривать увеличение срока ипотечного кредита, увеличение длины периода помощи и в отдельных случаях изменение процентной ставки. Кроме того, возможно увеличение срока периода помощи до 24 месяцев. При этом ежемесячный платеж устанавливается в размере, адекватном текущему финансовому состоянию заемщика. Подчеркиваю, что заемщик самостоятельно не может решить каким уровнем поддержки ему воспользоваться - это может произойти только в сочетании с рекомендацией кредитора, который уже предпринимал попытки реструктуризации.

- Будет ли продолжение основной программы в 2010 году, есть ли в ней нужда?

- На основании прогноза минздравсоцразвития было выделено как минимум 12 регионов, в которых не ожидается улучшения ситуации и продолжение падение реальных доходов населения. Кроме того, поток обращений в нам не снижается. Поэтому программу, скорее всего, надо продолжить.

- Чтобы исключить эту проблему в дальнейшем, надо ли включать в ипотечный договор пункт о реструктуризации?

- Мы считаем, что это должно стать элементом финансовой культуры взаимоотношения заемщика и кредитора. Но для России это лучше прописать законодательно, и такие предложения мы будем готовить.

Источник: Российская газета