 Отношения сторон долевого участия
в строительстве регулируются Федеральным Законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004
года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» (далее по тексту – «Закон № 214-ФЗ»).
В соответствии с частью 3 статьи
4 Закона № 214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве заключается в
письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным
с момента такой регистрации.
Таким образом, поэтапность сделки
по долевому участию в строительстве совпадает с процедурой сделки по купли-продажи
объекта недвижимости.
Проведение сделки по заключению
договора долевого участия в строительстве состоит из 3 основных этапов,
поскольку этап предварительного подписания не является ни основным ни первичным: 1. Проверка пакета
документов, сбор недостающих документов; 2. Подписание
договора долевого участия в строительстве; 3. Государственная
регистрация.
Проверка пакета документов, сбор недостающих
документов.
В первую очередь выбираем
застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или
риэлтором, чтобы понимать простую вещь - самая объективная оценка застройщика
или инвестора это уже реализованные ими объекты. Если в вашем городе, уже много
лет, работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных
объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор.
Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по
меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить
проект.
Обратите
внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется
на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить
договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор
на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь
«Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать
распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О
защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом.
Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для
личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не
рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной
практики.
Прежде чем
заключать договор попросите застройщика предъявить следующие виды документов:
- Разрешение на строительство;
- Проектная
документация (можно выяснить где и как им опубликована или размещена проектная
декларация. Поскольку это является его прямой обязанностью на основании п. 1
ст. 3 Закона о долевом строительстве);
- Договор аренды или право
собственности на земельный участок застройки;
- Учредительные документы;
- Свидетельства о государственной
регистрации и налоговом учете застройщика.
После проверки документов,
возможно подписание предварительного договора, по которому будущий дольщик
передает задаток и оговариваются иные условия.
Подписание договора долевого участия в строительстве
Каждый договор участия в долевом
строительстве должен содержать так называемые существенные условия,
обязательные пункты, предусмотренные в рамках закона. К ним относятся: 1.Описание
объекта долевого строительства (содержит информацию о технических
характеристиках объекта: строительный номер, планируемая площадь, этаж, ряды,
оси, указание его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости).
Все эти характеристики помогают индивидуализировать объект долевого
строительства. 2.Срок
передачи объекта долевого строительства дольщику. Застройщик не может их
нарушить, в противном случае он понесет ответственность и обязан будет
выплатить предусмотренный законом штраф. Если сроки сдачи дома затягиваются,
покупатель имеет право взыскать с застройщика неустойку. 3. Цена
договора, срок и порядок её выплаты. 4. Гарантийный
срок на объект долевого строительства (по закону он не может составлять менее
пяти лет).
Кроме перечисленных требований,
предусмотренных в законном порядке, договор может содержать условия, которые
хотя и не оговариваются законом, но существенны для продавца и покупателя. К
ним относится возможность изменения цены и порядок расчета по договору. Если в
соглашении между застройщиком и участником долевого строительства есть пункт,
предусматривающий дальнейшее изменение цены квадратного метра в зависимости от
ситуации на рынке (например, при повышении цен на строительные материалы),
участник, подписывая такой договор, соглашается на данное условие, а значит, к
моменту сдачи дома стоимость квартиры может увеличиться. Если в договоре
предусмотрена фиксированная цена квадратного метра, изменить что либо уже
невозможно.
Другая причина, при которой
застройщик может повышать цену, - это несвоевременно внесенная плата. Если
дольщик нарушает сроки выплат, застройщик вправе поднимать стоимость квартиры.
Однако для этого подобный пункт должен быть указан в договоре.
Важный момент, на который стоит
обратить внимание при подписании договора, - площадь будущей квартиры. Согласно
Жилищному кодексу общей площадью квартиры считается её квадратура без включения
холодных построек (балконов). В то же время в договоре может быть указана вся
площадь, в результате чего возникают разночтения с техпаспортом. Площадь в
договоре должна быть разделена сразу, ведь цена квадратного метра в холодных
пристройках ниже стоимости "квадрата" в квартире. Если застройщик посчитал
всю площадь (в том числе и балконы) по одной цене, гражданин имеет право
требовать пересчета стоимости квартиры.
В том случае, если площадь
квартиры при сдаче дома оказалась больше указанной в договоре (такое тоже
возможно), застройщик вправе настаивать на оплате дополнительных квадратных
метров. Однако такая возможность обязательно должна быть предварительно
оговорена в договоре долевого участия.
Также договор должен содержать
данные о том, на чьем балансе будет находиться построенный дом и определена
форма управления (ТСЖ, управляющая компания). Кроме того, в договоре должен
быть определен порядок организации общего собрания для выбора способа
управления домом.
Один из самых важных пунктов
договора - срок сдачи дома. В договоре, как правило, указан срок сдачи дома
госкомиссии, однако из-за выявленных недостатков госкомиссия может не принять
объект с первого раза. На их устранение строительной компании дается время,
однако дом может быть не сдан и со второго раза. Поэтому в договоре лучше
включать пункт не срок сдачи дома госкомиссии, а срок принятия объекта ею
долевого строительства.
Помимо государственной комиссии
принимать дом должен и сам дольщик, если при этом им были замечены строительные
недоделки, они исправляются за счет застройщика в оговоренные законом о долевом
участии сроки. Лишь после устранения всех недоработок дольщик подписывает
документ о приёме квартиры. Для того чтобы защитить себя от непредвиденных
ситуаций, необходимо заранее предусмотреть в договоре пункты о принятии приёме
дольщиком собственной квартиры.
На практике договор долевого
участия в строительстве подписывается и оформляется в офисе застройщика, также
необходима проверка напечатанных документов, поскольку возможны ошибки, которые
будут замечены инспекторами в Регистрационной Палате.
Регистрация договоров долевого строительства многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости
Порядок проведения
государственной регистрации прав определен ст. 13 Федерального закона № 112 ФЗ
от 21.07.1997, согласно которой правовая экспертиза документов и проверка
законности сделки осуществляется только после приёма документов, необходимых
для государственной регистрации прав.
В соответствии с Законом первый
договор долевого участия застройщик имеет право заключить лишь через две недели
с момента публикации проектной декларации на объект строительства. Для
государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве,
помимо документов, представление которых требуется в соответствии с Законом о
государственной регистрации, застройщику необходимо предоставить следующие
документы:
1. Разрешение
на строительство;
2. Проектную
декларацию, опубликованную в установленном законом порядке;
3. План
создаваемого объекта недвижимости (план жилого дома). Изготавливается
застройщиком или проектной организацией в соответствии с проектной
документацией и представляется застройщиком только один раз при регистрации
договора с первым участником долевого строительства.
Государственная регистрация
договора между застройщиком и первым участником долевого строительства
осуществляется в месячный срок с момента подачи документов, все последующие
договоры регистрируются в течение десяти рабочих дней. Для того чтобы закрепить
свои права на объект долевого строительства, гражданину необходимо представить
документы на регистрацию в один из филиалов Управления федеральной
регистрационной службы по Красноярскому краю (например, по адресу: ул.
Дубровинского, 114).
При сдаче документов на
регистрацию должны присутствовать обе стороны сделки - представитель
застройщика и участник долевого строительства. На основании их заявлений и
осуществляется государственная регистрация договора долевого участия.
(Заявления составляются в органе, осуществляющем регистрацию прав, в
единственном экземпляре для каждой из сторон сделки и подписываются
заявителями). Кроме заявлений на государственную регистрацию прав застройщик и
дольщик обязаны представить:
1. Документы,
удостоверяющие личность заявителей;
2. Документ
об уплате государственной пошлины (уплата производится в любом банковском
отделении (подлинник и копия). Стоимость регистрации договора долевого участия
для физического лица составляет 1000 рублей. Для юридических лиц плата за
регистрацию договора (7500 рублей) делится на количество сторон сделки;
3. Договор
участия в долевом строительстве (в трех подлинных экземплярах, один из которых
после государственной регистрации должен быть возвращен дольщику, второй –
забирает фирма-застройщик, а третий остается в делах Управления Федеральной
Регистрационной Службы;
4. Документ
с описанием объекта долевого строительства, так называемый поэтажный план.
Описание инвестируемого объекта представляется при регистрации как первого, так
и всех последующих договоров участия в долевом строительстве и служит
подтверждением того, что участник соглашения осведомлен о площади, номере своей
будущей квартиры, этаже, на котором она будет находиться. В связи с тем, что в
законодательстве отсутствуют четкие требования к данному документу, на практике
описание объекта долевого строительства представляет собой составленный в
свободной форме документ, который содержит информацию о технических
характеристиках объекта долевого строительства (строительный номер, планируемая
площадь, этаж, ряды, оси) с указанием его местоположения на плане создаваемого
объекта недвижимого имущества (подлинник и копия);
5. Если
дольщик состоит в браке, в соответствии с Семейным кодексом РФ эти документы
должны дополняться нотариально заверенным согласием супруга на проведение
сделки (подлинник и копия).
При регистрации соглашения между
дольщиком и застройщиком на документе проставляется штамп с надписью о
регистрации сделки. После того как договор прошёл регистрацию, внесение
изменений в него возможно лишь по дополнительному соглашению, которое также
подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
С момента государственной
регистрации земельный участок, предоставленный для строительства, а также
строящийся на нем многоквартирный жилой дом находятся в залоге у участников
долевого строительства и являются гарантией выполнения обязательств, которые
берет на себя компания застройщик. Если застройщик нарушил хотя бы одно из
своих обязательств: изменил срок передачи объекта, остановил строительство,
изменил проект, поменял назначение общего имущества и нежилых помещений,
входящих в состав дома, или нарушил требования к качеству объекта, закон дает
дольщикам право в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Также законом предусмотрены
штрафные санкции за несвоевременную сдачу объекта. В том случае, если
застройщик не выполняет своих обязательств, участок реализуют с торгов, а
деньги, полученные от его продажи, в качестве компенсации вкладов будут
распределены между участникам, долевого строительства.
Регистрировать договор долевого
участия следует сразу после подписания, при этом не имеет значения, произведена
к этому моменту оплата по нему полностью или только частично. Отказ от
государственной регистрации договора о долевом участии ведет к признанию
данного документа недействительным, а сделки несуществующей.
При признании сделки
недействительной согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон
должна вернуть другой средства, полученные при её заключении. Это значит, что
участнику долевого строительства будут возвращены вложенные им деньги.
В том случае, если договор
долевого участия не был зарегистрирован в установленном законом порядке,
участник долевого строительства уже не сможет в дальнейшем уступить право
требования на объект недвижимости, а также зарегистрировать право собственности
на объект недвижимости после сдачи его в эксплуатацию.
По закону право привлекать
денежные средства застройщик получает после выполнения трех условий
(опубликования проектной документации, оформления прав на землю и получения
разрешения на строительство), однако фактически права и обязанности по договору
(в том числе и обязанность дольщика производить по нему оплату) у сторон
возникают только после государственной регистрации сделки. На практике оплата
начинает производиться с момента подписания договора. То, каким образом будет
производиться расчет, определяют между собой две стороны соглашения.
| 
Недвижимость Красноярска - Главная 
