Для начала – маленький пример. Вам досталась по наследству трехкомнатная квартира (собственно, откуда она у Вас – не так уж важно – наследство ли это, купили Вы ее или приватизировали, или Вам ее подарили). Через некоторое время Вы решаете продать новое жилье (предположим, миллиона, так, за три). А еще спустя некоторое время Вы получаете уведомление из налоговой инспекции, где Вам недвусмысленно заявляют, что Вы, оказывается, должны заплатить 260 тысяч рублей в государственную казну. А денег, вырученных при продаже, – уже и нету (бывает и такое)…

Невеселая история, и происходит она гораздо чаще, чем хочется верить. (Несколько иная, но в общих чертах аналогичная ситуация может возникнуть даже если Вы решите слишком часто менять дорогие авто – потому, продавая старую машину – изучите этот вопрос поподробнее).

Почему происходят такие истории? Просто потому лишь, что человек, продавая квартиру, не имел понятия о налогах и об имущественных вычетах, а также о том, как пользоваться ими. Иначе он бы просто повременил немного с продажей, официально занизил бы стоимость квартиры, не, или если ни одно ни другое было бы невозможно – просто отложил бы нужную сумму и уплатил бы налог.

Итак, что же это – имущественный вычет при продаже жилья?

Дело вот в чем: по законам России каждый человек должен с любого дохода, который он получает, заплатить государству подоходный налог – в размере 13% от суммы полученного дохода (иногда процент бывает и большим). Это – общее для всех правило.

Но и из этого правила есть ряд исключений, когда Вам не нужно платить налог, или размер его – гораздо ниже. Эти исключения и носят название имущественных вычетов. И  вычетов этих не так уж, кстати, и мало (сюда входят и лечение, и образование и многие другие виды) – если Вас эта тема интересует – можете разузнать все подробнее. Такой вот вычет существует и при продаже квартиры.

Его формулировка примерно такова:

При продаже квартиры, которая находилась в Вашей собственности более трех лет, Вы не платите никаких налогов – по какой бы цене Вы ее ни продавали.

Но вот если Вы продаете квартиру, находившуюся в Вашей собственности менее 3-х лет, сумма имущественного вычета (то есть, та сумма, с которой Вы не обязаны платить налог) составляет один миллион рублей.

Для наглядности приведу пример: предположим, Вы продаете квартиру за один миллион рублей – Вы налог с этого миллиона не платите; если же ее стоимость составила 2 млн. рублей, мы от этой суммы отнимаем сумму имущественного вычета (тот один миллион, который налогом не облагается), и получаем: 2 млн.-1млн. = 1 миллион рублей, которые уже облагаются подоходным налогом – положенными 13%. А это – 130 тысяч рублей. Здесь не поленюсь напомнить: этот налог Вам нужно платить только в случае, если квартира принадлежала Вам менее 3-х лет.

 Это не полный перечень всех возможных вариантов, но об остальном поговорим позже.

Главное, что теперь – Вы сможете более грамотно подходить к финансовым вопросам, продавая квартиру, я подскажу Вам три варианта действий, которые помогут Вам снизить сумму налогов.

Первый вариант – просто подождать, когда пройдут положенные три года. Согласитесь, не столь и велико среди нас число людей, меняющих жилье каждый год. Чаще всего ситуация так и складывается, что до момента, когда Вы решите продать или обменять квартиру, проходит порядка 3-х лет. И теперь, когда Вы уже располагаете информацией о правилах предоставления имущественного вычета, Вам проще немного потерпеть, пока не истекут положенные три года, – и Вы совершенно законно свободны от налогов.

Вариант второй – не тратить все, что Вы выручите за квартиру, а зарезервировать положенные по закону 13% и потом их честно уплатить. Моя практика свидетельствует, что часто людей, когда им приходит уведомление с "кругленькой” суммой долга государству, напрягает даже не сколько сам размер суммы, сколько то, что человек о ней даже не предполагал.

И выходит, что если бы человек знал на момент продажи квартиры о том, что ему еще нужно будет уплатить налог – он бы просто придержал эти деньги, а затем уплатил налог, заполнив налоговую декларацию. И это – вариант гораздо более безболезненный, нежели неожиданное требование уплатить N-ную сумму (например, тысяч 200) – когда уже все деньги потрачены.

Вариант третий – официально (по документам) занизить цену на квартиру до суммы, не превышающей 1 млн. рублей. Этот способ – не из лучших, и подходит далеко не всегда. На это просто может не пойти покупатель Вашей квартиры, поскольку в случае, если далее сделка будет объявлена недействительной (это еще называют расторжением договора) он обратно получит меньшую сумму, нежели отдал Вам. Иначе говоря, этот вариант подвергает покупателя определенному риску – а на это готов пойти далеко не всякий.

Во-вторых, даже если покупатель и доверяет Вам, но покупает квартиру в кредит, ему просто бессмысленно занижать стоимость – выручая Вас, он теряет возможность получить в банке полную сумму ипотечного кредита.

В-третьих, чрезмерное занижение официальной цены на объект в сравнении с его реальной рыночной ценой может привлечь внимание соответствующих органов, а далее – проверка и доначисление налогов. При незначительном изменении цены (например, Вы указываете 1 миллион вместо 1,2 млн. реально полученной стоимости), вероятность того, что Вас станут беспокоить и беспокоиться сами – низка. Но в случае, когда Вы, к примеру, укажете в договоре 1 миллион, продавая квартиру, реальная стоимость которой – 10 миллионов, то степень риска существенно возрастает, и серьезно – вплоть до привлечения к уголовной ответственности. Разумеется, есть случаи, когда и такие варианты срабатывают без печальных последствий, но все же – риски остаются в силе.

Конечно же, я Вам рекомендую действия, не выходящие за рамки закона, или хотя бы такие, при которых Ваши риски сведены к минимуму. И если Вы что-либо не совсем ясно понимаете – лучше посоветоваться с квалифицированным и опытным специалистом –речь-то идет о деньгах немалых.

Вот, собственно, почти и все. Добавлю лишь несколько нюансов.

Первое: имущественный вычет продаже квартиры и вычет при покупке – это разные вещи, и путать их не нужно. При продаже сумма вычета составляет 1 млн. рублей (это на момент написания статьи – ноябрь 2013 года), а при покупке – сумма вычета 2 миллиона рублей. Последнее законодательное изменение коснулось только размеров имущественного вычета при покупке.

Потому отнеситесь к этому внимательно, и если в чем-то сомневаетесь, откройте ст. 220 Налогового кодекса (она доступна в Интернете) – и проясните для себя все моменты.

Второе: имущественный вычет при продаже жилья предоставляется на сам объект недвижимости – не на человека, как это обстоит с вычетом при покупке. Потому таким вычетом (при продаже) можно пользоваться неограниченное количество раз (тогда как при покупке – только единожды в жизни). По этой же причине – нет никакой разницы, на одного или нескольких человек оформлена квартира. На сумму вычета это никак не влияет – она только распределяется на всех совладельцев.

Третье – Вы можете, и покупая квартиру, столкнуться с вопросами имущественного вычета на продажу.

Перед налоговой-то все равны, и если продавцу понравившейся Вам квартиры она перешла в собственность менее, чем три года тому назад (неважно, каким образом – купил, наследство или что-то иное), он будет вынужден уплатить налог, и вряд ли это радует его.

И вот – перед самим совершением сделки он начинает уговаривать Вас "показать” в договоре один миллион рублей, или требовать, чтобы его налоговые обязательства Вы взяли на себя частично или даже полностью, если уж Вы не можете указать один миллион рублей в договоре из-за ипотеки или просто не хотите рисковать.

И не надо думать, что налоги – исключительно проблемы Продавца квартиры. Нет, это не вполне верно. Лучше заблаговременно оговаривайте все условия или откажитесь от покупки квартиры, которая была в собственности Продавца менее трех лет.

Здесь – наиболее распространенные варианты, но есть еще один, которым я тоже сейчас поделюсь.

Есть возможность уменьшить свои доходы на сумму понесенных расходов.

Если на простом русском языке, это будет примерно так: Вы продаете квартиру за 3 миллиона рублей и Вам нужно заплатить налог по такому расчету: 3-1=2млн. рублей*13%=260 тысяч рублей. Но ведь Вы совсем недавно ее же купили, заплатив при этом 2,5млн. рублей. Выходит, Вы потратили при покупке почти такую же сумму, какую получили, продав ее, а иногда – и большую.

Если взять это во внимание, у Вас появляется возможность уменьшить сумму дохода на величину понесенных расходов. Таким образом, 3 млн.-2,5 млн.=500 тысяч рублей. А с этих 500 тысяч сумма налога составляет всего 500 тыс.*13%=65 тысяч рублей. Разница, согласитесь, есть.

Потому прежде, чем воспользоваться правом на имущественный вычет, хорошо все обдумайте и проработайте несколько вариантов (разумеется, если квартира не была в Вашей собственности более "спасительных” трех лет). Это тот случай, когда пять-десять минут размышлений и пара уточненных нюансов в законах помогут Вам сохранить в Вашем бюджете немалую сумму денег.

При использовании материала активная ссылка на http://yarsk24.ru/ обязательна.